RB Capital levanta R$ 245 mi para financiar projeto

A RB Capital acaba de levantar R$ 245 milhões no mercado de capitais para financiar a construção de um novo centro de distribuição e a sede administrativa de uma grande empresa listada em bolsa. Com a estruturação da chamada operação de "built to suit" (construção sob medida ou terceirização imobiliária), a companhia que vai usufruir das novas instalações não vai colocar um centavo no empreendimento. Em contrapartida, vai se comprometer com um contrato de locação de longo prazo, de 17 anos, e é esse aluguel futuro que vai remunerar o investidor dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos para fazer frente à transação.

Por enquanto, o nome da empresa é mantido em segredo. O diretor da RB Capital, Marcelo Michaluá, só adianta que trata-se de uma área de 55 mil metros quadrados na Grande São Paulo. "Os recursos viabilizaram a compra do terreno e as benfeitorias", disse durante o encontro "Café da Manhã com o Valor", que discutiu o tema "Soluções Alternativas de Financiamento para projetos imobiliários", em São Paulo. O prazo para entrega do projeto é de dois anos, quando o investidor começará a receber a renda proveniente do aluguel.

Sem usar capital de giro para o empreendimento imobiliário ou recorrer ao crédito bancário, a empresa que recorre ao built to suit ainda pode deduzir a despesa de aluguel do lucro tributável. Ao mesmo tempo, não agrega o risco imobiliário ao seu negócio.

O modelo built to suit vem sendo usado há alguns anos por grandes corporações, como a Petrobras, que começou com uma terceirização imobiliária de R$ 200 milhões em 2005 e cujo programa já atingiu R$ 2 bilhões. A previsão é chegar a R$ 3 bilhões até o fim do ano, comentou Michaluá. Os recursos financiaram desde a construção do porto de Macaé e do Dique Seco até a plataforma de extração do pré-sal e navios petroleiros. "Vendemos o risco Petrobras como inquilina e a empresa não teve que carregar R$ 2 bilhões no balanço."

Numa outra frente, a RB estruturou uma operação de "sale & lease back" (desimobilização de imóveis) para a BR Distribuidora, de R$ 183,1 milhões, em que a empresa vendeu parte dos postos de combustíveis de sua propriedade, trocando ativo permanente por caixa. A emissão de CRI também viabilizou essa estrutura.

No mercado brasileiro, os CRIs atingiram um estoque de cerca de R$ 30 bilhões, mas ainda que estejam sob o holofote entre os novos instrumentos para o financiar o mercado imobiliário, o volume movimentado por esse tipo de ativo ainda é incipiente. Hoje, representa cerca de 14% do crédito imobiliário concedido no país, que soma pouco mais de R$ 200 bilhões, pelo dados do Banco Central. Desse volume, cerca de 70% vêm de recursos governamentais e do direcionamento obrigatório da poupança - os bancos são obrigados a aplicar 65% dos depósitos da caderneta no setor imobiliário.

Para Michaluá, o potencial de crescimento é grande, com perspectiva de expansão da ordem de centenas de bilhões de reais para os próximos anos.

Pelas estimativas do BC, o volume de crédito imobiliário representa 5% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, sendo que essa proporção nos Estados Unidos chega perto de um terço.

Embora o setor imobiliário venha buscando alternativas de financiamento, dado o cenário de insuficiência da caderneta para bancar a demanda crescente por moradias, o atual ciclo de aperto monetário atrasa esse processo. O investidor se volta a opções de investimentos mais tradicionais e tende a dar menor chance para instrumentos alternativos.

Para Luanda Backheuser, do escritório Fleury Malheiros, Gasparini, de Cresci e Nogueira de Lima Advogados, ainda falta uma posição mais rápida do poder Judiciário na hora de execução de garantias quando o tomador do crédito deixa de honrar a dívida. As decisões são favoráveis às instituições que originaram a operação, mas a execução fiduciária das garantias perante bancos ou investidores ainda não ocorre a contento. "Falta uma resposta mais rápida do Judiciário no momento de se retomar a posse de um imóvel"

Veículo: Valor - 22/06/2011